Mietrecht

BGH entlastet Mieter bei Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat am 18.03.2015 mit drei Entscheidungen die Mieterrechte hinsichtlich der formularmäßigen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gestärkt. Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung ist unwirksam. Ebenso unwirksam sind formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln.

Der BGH hat die Inhaltskontrolle der entsprechenden Klauseln in Mietverträgen im Hinblick auf die Entwicklung der Rechtsprechung zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen verschärft. Bereits nach der bisherigen Rechtsprechung durfte dem Mieter formularmäßig nicht die Beseitigung von Gebrauchsspuren überbürdet werden, die vom Vormieter verursacht wurden.

Unabhängig von der Frage, ob die Wohnung bei Mietbeginn renoviert oder unrenoviert übergeben wurde, begannen die Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen bisher jedoch immer mit Mietbeginn.

Jetzt gilt, eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gerechnet ab Beginn des Mietverhältnisses auferlegt, ist unwirksam. Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter nämlich zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren, auch solcher, die vom Vormieter vorursacht wurden. Dies würde im Ergebnis dazu führen, dass der Mieter die Wohnung schlimmstenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Eine Ausnahme gilt nach Auffassung der Richter für den Fall, dass dem Mieter ein angemessener Ausgleich durch den Vermieter gewährt wird.

Noch wichtiger als bisher ist daher, den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn zu dokumentieren. Zusätzlich zum Übergabeprotokoll sollten daher Fotos gefertigt werden. Dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert übergeben wurde, ist vom Mieter zu beweisen. Entscheidend ist hier, ob vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich oder erheblich sind, dass die Mieträume bei Mietbeginn den Gesamteindruck einer renovierten oder einer unrenovierten Wohnung vermitteln.

Hinsichtlich der bisher üblichen Quotenabgeltungsklauseln hat der BGH entschieden, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Die Folge: Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam. Der Mieter muss am Ende des Mietverhältnisses keine anteiligen Renovierungskosten zahlen, unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

Da sich die Rechtsprechung auf alle Mietverträge bezieht, also auch auf bereits bestehende, sollten Vermieter prüfen, ob die in ihren Verträgen verwendeten Klauseln nach der neuen Rechtsprechung unwirksam sind. Bei Abschluss von neuen Verträgen ist dringend zu raten, die formularmäßigen Klauseln der neuen Rechtsprechung anzupassen.

Quelle: https://www.anwalt.de/rechtstipps/bgh-entlastet-mieter-bei-schoenheitsreparaturen_067752.html?pid=26